Все о покупке недвижимости на Мальте

Мальта состоит из трех населенных островов: Мальты, Гозо и Комино. Недвижимость можно купить только на двух — Мальте или Гозо. Комино — место для туристов: с пляжами, одним отелем и постоянным населением в три человека.

Остров Мальта делится на четыре региона: Северный, Центральный, Юго-Восточный и Южный. В центральном расположена столица — Валлетта, культурный и деловой центр страны, в северном — комфортабельные курортные зоны и жилые комплексы. Южные регионы сельские, и развиты меньше.

Стоимость недвижимости и ее ликвидность в центральном и северном районах выше, чем в южных. Среднегодовой прирост стоимости готового жилья составляет 5–10%.

Инвесторы предпочитают покупать недвижимость в северном или центральном регионах из-за особых зон — SDA. SDA, или Special Designated Area, — специальные зоны с жилыми комплексами премиум-класса. На их территории действуют упрощенные правила покупки жилья для иностранных граждан.

Остров Гозо небольшой и тихий по сравнению с Мальтой, а добраться до него можно на только на пароме. Удаленность влияет на стоимость недвижимости. Здесь цены ниже, чем на главном острове.

Чтобы получить гражданство за исключительные заслуги на основе прямых инвестиций, вид на жительство или ПМЖ на Мальте, инвестор должен выполнить ряд условий. Среди них — покупка или аренда недвижимости на Мальте.

Любые операции с недвижимостью предусматривают уплату налогов и сборов.

При покупке недвижимости инвестор уплачивает:

• Нотариальный сбор: от 1 до 2,5% от стоимости недвижимости и НДС — 18% от этой суммы.
• Агентский сбор: 1% от стоимости недвижимости и НДС — 18% от этой суммы, если объект подбирал агент без лицензии. Если покупатель обращался к лицензированному агенту, сбор уплачивать не нужно.
• Разрешение AIP: 350 €. Если инвестор покупает недвижимость в SDA-районе, разрешение не потребуется.

Кроме сборов при покупке жилья, инвестору необходимо уплатить налоги:

• Гербовый сбор: до 7% от стоимости недвижимости.
• Налог на покупку недвижимости: 5% от стоимости сделки. Его уплачивают один раз, когда подписывают договор купли-продажи.
• Налог за землю, на которой находится недвижимость. Его уплачивают в случае, если земля находится в долгосрочной аренде. Налог составляет от 40 до 250 € в год.

Пример расчета суммы налогов и сборов при покупке недвижимости

Инвестор участвует в программе ВНЖ на Мальте. Он покупает трехкомнатные апартаменты в Марсаскале стоимостью 260 000 €.

При сдаче в аренду недвижимости в SDA-районе, инвестор уплачивает налог с дохода — до 35%. Ставка зависит от размера полученной прибыли.

При продаже недвижимости инвестор уплачивает налог на прирост капитала — 8%. Процент рассчитывается от цены продажи или рыночной стоимости недвижимости. Выбор зависит от того, какая сумма окажется выше.

Какие налоги за недвижимость на Мальте нужно уплатить в России
В России налоги за мальтийскую недвижимость платят только российские налоговые резиденты — люди, которые живут в России более 183 дней в году.

Если налоговый резидент России сдает или продает недвижимость на Мальте, он уплачивает НДФЛ 13%. НДФЛ не уплачивают в случае продажи, если владели недвижимостью более 5 лет.

Между Мальтой и Россией заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоги, уплаченные на Мальте, можно законно учесть в России и не платить дважды.

Затраты на содержание жилья на Мальте невысокие. По данным за 2019 год на коммунальные платежи уходит 12,4% от общей суммы расходов домохозяйств. В других странах Евросоюза затраты выше: в Германии — 23,9%, в Португалии — 17,6%.

Коммунальные платежи. На Мальте нет сети центрального отопления, горячего водоснабжения и сети бытового газа. Вместо этого население пользуется кондиционерами, обогревателями и водонагревателями. Газ, если нужно, покупают в баллонах. Поэтому основные статья коммунальных расходов — это электричество и холодная вода, их оплачивают по счетчику.

Расходы на электричество и воду в квартире составляют от 100 € в месяц, в небольшом доме или вилле — от 200 €.

Содержание дома и участка. В эту категорию входят уборка, обслуживание лифта, сада, бассейна и прочие расходы. Размер платы устанавливает управляющая компания. Обычно платеж составляет не менее 50 € в месяц.

Мусор вывозят за счет государства.

Интернет, телевидение и телефон. Как и в России, телекоммуникационные компании предлагают пакетные предложения. Они включают в себя телевидение, домашний и мобильный интернет, сотовую связь. Пакетные предложения для всей семьи стоят от 50 до 100 €.

Страхование недвижимости. Расходы на страховку зависят от типа и площади недвижимости, а также стоимости всего движимого имущества. Это позволит после наступления страхового случая не только сделать ремонт, а еще купить новую мебель и технику.

В среднем страховой платеж за апартаменты с 2—3 спальнями составит 100—200 €, за дом — от 500 €.

Покупка недвижимости на Мальте занимает до трех месяцев и состоит из четырех этапов.

1. Выбор объекта недвижимости. Инвестор выбирает подходящую недвижимость — апартаменты, дом или виллу. Стоимость жилья должна соответствовать условиям выбранной инвестиционной программы.

Лицензированный агент программы помогает инвестору в выборе недвижимости. Но при желании инвестор может найти риэлтора и искать жилье с ним.

Покупать недвижимость через лицензированного агента безопасно. Процесс покупки сопровождает проверенный риэлтор, нотариус и юристы. Они помогают выбрать надежного застройщика, проверить репутацию продавца, подготовить документы и убедиться в юридической чистоте сделки.

Покупать недвижимость через риэлтора без помощи компании-агента рискованно. Риэлтор может предложить завышенную цену, скрыть аренду на землю, нарушение при строительстве или проблемы с документами.

2. Подписание предварительного договора купли-продажи. В подписании предварительного договора купли-продажи участвуют инвестор, продавец и нотариус. Без нотариуса не обойтись — по законам Мальты только он имеет право заверять документы и выступать посредником при уплате налогов и сборов.

В договоре стороны фиксируют стоимость покупки, условия оплаты и технические характеристики объекта недвижимости.

На этом этапе покупатель вносит первую часть гербового сбора — 1% от стоимости недвижимости, и от 10 до 15% стоимости недвижимости.

3. Проверка чистоты сделки и получение разрешения. Предварительный договор купли-продажи подписывают для того, чтобы юристы успели проверить юридическую чистоту сделки до окончательного подписания. На это у них есть три месяца.

В это же время нотариус оформляет разрешение на покупку недвижимости, если объект находится не в SDA.

4. Подписание договора купли-продажи. После того, как юристы завершат проверку, а нотариус получит разрешение, инвестор и продавец подписывают окончательный договор купли-продажи.

Покупатель оплачивает остаток суммы по сделке, сборы и налог на покупку недвижимости.

Нотариус заверяет копии договора и отдает по одному экземпляру обеим сторонам. Оригиналы документов хранятся в Центральном государственном архиве Мальты. После этого представители покупателя — риэлтор или лицензированный агент, регистрируют собственность в земельном реестре, и передают инвестору свидетельство о собственности.