Налоги на недвижимость на Мальте при покупке, владении и продаже

При покупке недвижимости на Мальте обязательно уплачивается гербовый сбор, налог на покупку, налог на землю, нотариальный и агентский сборы. Также требуется заключение архитектора, а в некоторых случаях — разрешение на покупку недвижимости для иностранцев. Как правило, сумма налогов при покупке объекта равна от 8 до 15% от его стоимости.

Гербовый сбор составляет 5% от суммы договора купли-продажи. В некоторых случаях применяются льготы.

Гербовый сбор снижается или не взимается, если:

• Объекту более 30 лет, что подтверждается отчетом архитектора, или объект расположен в зоне городской исторической застройки. В этом случае сбор не взимается с первых 750 000 € стоимости. Оставшаяся сумма облагается сбором в 5%.
• Недвижимость покупается как основное и единственное место жительства на Мальте. Тогда можно получить возврат гербового сбора с первых 86 000 € стоимости объекта.
• Недвижимость покупается как первое и единственное место жительства. Тогда с 200 000 € сбор не взимается. Сбор с оставшейся суммы составляет 5%.
• Недвижимость передается между супругами или при разводе, в этом случае сбор отсутствует.
• При покупке недвижимости на острове Гозо сбор составляет 2%.

Остров Гозо и южные районы Мальты отличаются низким уровнем развития инфраструктуры. Стоимость недвижимости в этих районах на 10—15% ниже, чем, например, на севере страны. Правительство Мальты применяет пониженную ставку сбора, чтобы активизировать рынок недвижимости и экономику Гозо.

Налог на покупку недвижимости составляет 5% от суммы сделки.

Налог на землю. Если дом стоит на земле, взятой в долгосрочную аренду, покупатель уплачивает налог на землю — Ground Rent. Налог составляет от 40 до 250 €. Землю можно выкупить, для этого нужно единовременно уплатить 20 ставок.

Нотариальный сбор. Все сделки с недвижимостью проходят через нотариуса. Нотариальный сбор составляет от 1 до 3% от суммы сделки, плюс НДС — 18% от этой суммы.

Агентский сбор. Если объект недвижимости подбирал частный агент, его услуги обойдутся в 1,2%. На этот сбор также начисляется НДС по ставке 18%.

Заключение архитектора. При покупке недвижимости оплачивается заключение архитектора — оно стоит около 300 €.

Разрешение на покупку. Иностранцы, которые инвестируют в недвижимость на Мальте, получают разрешение на покупку, AIP. Сбор за него составляет 233 €. Но если инвестор покупает объект в SDA-комплексе, то получать разрешение не нужно. 

SDA, или Special Designated Areas, — это жилые комплексы бизнес-класса, в которых действуют упрощенные правила покупки недвижимости для иностранцев. Сделка по покупке недвижимости в SDA проходит примерно в два раза быстрее, потому что покупателю не нужно получать разрешение AIP.

На Мальте отсутствует налог на недвижимое имущество, в том числе на недвижимость. Если дом находится на арендованной земле, владелец платит ежегодный налог Ground Rent, который составляет от 40 до 250 €.

Владелец недвижимости оплачивает коммунальные расходы и сбор управляющей компании. Компания отвечает за содержание инфраструктуры жилого комплекса и оказывает сервисные услуги жильцам.

Страхование недвижимости не является обязательным, но многие собственники оформляют полис.

За год расходы владельца апартаментов с тремя спальнями в SDA-комплексе, включая коммунальные платежи, сбор управляющей компании, страховку, составляют около 14 000—15 000 €.

Иностранец может сдавать недвижимость в аренду, только если объект расположен в SDA-комплексе. Если он получает доход от аренды, то уплачивает налог. Владелец недвижимости может сдавать ее в аренду через посредника — в этом случае нужно оплатить услуги агента.

Налог на доход от аренды. Арендодатель выбирает один из двух налоговых режимов для уплаты налога на доход от аренды: с дифференцированной или фиксированной ставкой.

В первом случае дифференцированная ставка составляет от 0 до 35%, она зависит от суммы всего налогооблагаемого дохода. При уплате подоходного налога по прогрессивной шкале можно получить налоговый вычет.

Ставки налога и суммы вычета различаются для налоговых резидентов и нерезидентов Мальты. Кроме того, при расчете налога для резидентов учитывается семейное положение и наличие детей. 

Ставка 35% для нерезидентов применяется к доходу от 7801 € в год, а для налоговых резидентов — к доходу от 60 001 €. 

На Мальте высокая стоимость аренды — от 1500 € в месяц на апартаменты с одной спальней в современном жилом комплексе. Доход от аренды будет выше 7000 € в год, поэтому обычно нерезидентам невыгоден налоговый режим с дифференцированной ставкой.

Собственники могут уплачивать налог на доход от сдачи недвижимости в аренду по фиксированной ставке 15%. Ставка применяется ко всем объектам, которые сдает инвестор. Налогового вычета для этого режима нет.

Оплата услуг агента. Чтобы не тратить время на поиск арендаторов и обслуживание недвижимости, арендодатели обращаются к посреднику. Агентов часто привлекают, если недвижимость ориентирована на краткосрочную аренду, например, на сдачу туристам.

При краткосрочной аренде, на срок до полугода, услуги агента оплачиваются один раз — при заключении контракта. Для арендодателя стоимость услуг составляет примерно половину месячного дохода от аренды и рассчитывается с учетом НДС 18%.

При долгосрочной аренде стоимость услуг агента для арендодателя составляет около 10% дохода.

Кто оплачивает коммунальные расходы. Если недвижимость сдается в краткосрочную аренду, владелец недвижимости сам оплачивает коммунальные расходы и услуги управляющей компании. Эти расходы закладываются в арендную плату.

Если недвижимость сдается в долгосрочную аренду, коммунальные расходы и услуги управляющей компании оплачивает арендатор.

Пример расчета расходов при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду за 2000 € в месяц:

• уплата налога на доход от аренды, 15% — 300 €;
• оплата стоимости услуг агента, 10% — 200 €;
• уплата НДС со стоимости услуг агента, 18% — 36 €.

Суммарные расходы арендодателя составит 536 €, а прибыль — 1464 €.

При продаже недвижимости продавец уплачивает налог 8%, который называется Malta Property Tax. В некоторых случая ставка увеличивается или уменьшается.

Налог уменьшается, если:

1. Недвижимость продают раньше, чем истекли первые 3 года владения. В таком случае налог уменьшается до 2%.
2. Недвижимость продают через 3 года после покупки и одновременно в течение одного года после освобождения объекта. Тогда налог не взимается.
3. Недвижимость вне SDA продают позже, чем через 3 года, и раньше, чем через 5 лет владения, в этом случае налог уменьшается до 5%.
4. Недвижимость дарится прямым наследникам — супругу, детям, родителям. Тогда налоговая ставка будет 0%, фактически наследование по прямой линии освобождается от налога.
5. Недвижимость передается или делится из-за развода. Тогда передача права собственности не облагается налогом.

Malta Property Tax уплачивается и в том случае, если продают недвижимость, полученную в наследство. Налог взимается с разницы между стоимостью недвижимости в завещании или акте передачи на случай смерти, Causa Mortis, и на момент продажи.

Профессиональные инвесторы в недвижимость зачастую владеют объектами в нескольких странах. Если они сдают их в аренду, возникает мировой доход от аренды. Это может повлиять на налоговую нагрузку инвесторов, которые планируют получить ПМЖ или гражданство Мальты и стать налоговыми резидентами страны.

Налоговый статус инвестора на Мальте. Иностранцы, которые получают вид на жительство или паспорт Мальты, не становятся налоговыми резидентами этого государства автоматически. Разберемся, в чем разница между нерезидентом и резидентом.

Нерезиденты проводят на Мальте менее 183 дней в году. Они имеют налоговый номер и адрес регистрации, при этом адрес может находиться на Мальте или в другой стране.

Инвестор становится налоговым резидентом Мальты, если проводит там не менее 183 дней в году, имеет адрес регистрации в стране и налоговый номер.

На налогообложение влияет домициль — место постоянного проживания. Он необязательно совпадает со страной налогового резидентства: можно иметь домициль в одной стране, а статус налогового резидента — в другой. Чтобы получить домициль на Мальте, нужно разорвать связи с другими странами и предоставить доказательства, что человек намерен постоянно жить на Мальте.

Статус инвестора влияет на налоговую базу при расчете подоходного налога на Мальте:

• нерезиденты уплачивают налог только на доход из источников в стране;
• резиденты без домициля на Мальте уплачивают налог на доход из источников в стране и на иностранные доходы, переведенные на Мальту;
• резиденты с домицилем на Мальте уплачивают налог на мировой доход.

Налоги на недвижимость вне Мальты. Если налоговый резидент Мальты владеет недвижимостью за границей, его доход может облагаться налогом в двух странах.

Если между Мальтой и страной, где расположена недвижимость, заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), ставки могут быть снижены. В таком случае для расчета налогов нужно опираться на условия СИДН.

Действует и обратное правило: если резидент другого государства владеет недвижимостью на Мальте, он уплачивает налоги на объект на Мальте и в стране налогового резидентства. Налоговую нагрузку также можно снизить за счет СИДН.

Налогообложение для владельца недвижимости на Мальте комфортное по сравнению с другими странами Евросоюза. Например, в Австрии налог на доход от аренды в большинстве случаев составляет 25% и иногда доходит до 55%, а налог на доход от продажи может составить 30%.

Особенности покупки, владения и продажи недвижимости на Мальте:

1. Покупатель уплачивает гербовый сбор 5% и налог на покупку 5% от стоимости объекта.
2. На Мальте нет налога на имущество, поэтом владелец недвижимости не платит налог на объект.
3. Если дом стоит на арендованной у государства земле, владелец недвижимости платит налог на землю — от 40 до 250 €.
4. Налог на доход от аренды можно платить по фиксированной ставке 15%. Иностранцы могут сдавать в аренду только объекты в SDA-комплексах.
5. Продавец недвижимости уплачивает налог 8% от стоимости объекта.

Если недвижимость стоит не менее 300 000 €, иностранный инвестор может получить ПМЖ по программе Malta Permanent Residence Programme. 

Если объект стоит от 700 000 €, можно уплатить дополнительные сборы и взносы и подать заявление на гражданство Мальты по натурализации за исключительные заслуги.