В какую недвижимость инвестировать
Инвесторы покупают недвижимость на Мальте, чтобы сдавать ее в аренду, вложить деньги в ликвидный актив, приезжать в страну на отдых или получить вид на жительство за инвестиции.
Цены на жилую недвижимость на Мальте растут на 3—6% в год, по оценкам Евростата. По данным специалистов по недвижимости, стоимость некоторых объектов увеличивается быстрее: например, современные апартаменты бизнес‑класса дорожают на 18—25% в год на стадии строительства и примерно на 10% в год в дальнейшем.
Максимальный доход приносят инвестиции в новую жилую недвижимость на Мальте. Купить объект выгоднее на стадии застройки — его стоимость может вырасти в два раза быстрее, чем цена готового объекта.
Доход от сдачи недвижимости на Мальте в аренду составляет от 3,5% до 6% годовых.
Самая простая процедура покупки для иностранцев предусмотрена в специальных районах — Special Designated Areas, или SDA.
В большинстве случаев инвестору нужно получить специальное разрешение, чтобы купить квартиру на Мальте. Но оно не требуется, чтобы купить недвижимость в SDA‑районе. Инвестор может приобрести сразу несколько объектов и сдавать их в аренду. Доступны разные типы недвижимости: квартиры, пентхаусы, дуплексы, виллы.
Жилые комплексы SDA комфортны для жизни. На их территории расположены магазины, салоны красоты, рестораны, бассейны, тренажерные залы. Рядом с комплексами находятся остановки общественного транспорта. До школ, больниц, крупных торговых центров обычно можно добраться за 15—20 минут.
Примеры объектов недвижимости на Мальте с ценами
Если иностранец собирается купить недвижимость на Мальте вне SDA, то ему необходимо получить специальное разрешение — AIP Permit. По разрешению инвестор может купить только один объект, в котором будет жить и который нельзя сдавать в аренду.
Разрешение AIP также требуется гражданам Мальты или других государств Евросоюза, которые провели в стране менее пяти лет и покупают второй жилой объект.
Условия покупки недвижимости на Мальте для иностранных инвесторов
| Параметр | SDA | Не SDA |
| Оформление разрешения на покупку | Не требуется | Требуется Пошлина — 233 € |
| Количество объектов, которые можно купить | Не ограничено | 1 объект |
| Сдача в аренду | Разрешена | Запрещена |
| Срок оформления покупки | 2—3 месяца | 4—6 месяцев |
Пошаговая процедура покупки недвижимости на Мальте
Купить жилье на Мальте можно с помощью риелтора или лицензированного агента программы вида на жительство для инвесторов, например, Иммигрант Инвест. Юристы мальтийского офиса нашей компании представляют интересы инвестора по время сделки с недвижимостью на основании доверенности.
Сделку купли-продажи недвижимости обязательно сопровождает нотариус. Это посредник между покупателем, продавцом и государственными органами. Нотариус оформляет разрешение на покупку, помогает уплатить сборы, составляет договор и проверяет, есть ли риски для покупателя.
Основные этапы покупки жилой недвижимости на Мальте:
- Нотариус составляет предварительный договор купли-продажи. В договоре указывают стоимость объекта, сумма задатка, цель покупки, а также ремонтные работы, которые должен выполнить продавец.
- Стороны подписывают предварительный договор, и покупатель вносит задаток в размере 10—15% о стоимости объекта.
- Нотариус подает уведомление о готовящейся сделке в Министерство финансов Мальты и готовит договор купли-продажи. Министерство регистрирует сделку и при необходимости выдает разрешение на покупку — AIP.
- Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, инвестор оплачивает оставшуюся стоимость объекта и сопутствующие налоги и сборы.
- Нотариус передает оригинал договора в Центральный госархив Мальты. Инвестор или его представитель регистрирует право собственности в земельном реестре и получает свидетельство.
Особенности покупки недвижимости на Мальте. Самостоятельно купить жилую недвижимость в стране сложно. Объявления на сайтах недвижимости на Мальте часто бывают неактуальными. Продавцы охотнее выбирают покупателей из европейских стран: заключить сделку с ними быстрее, чем, например, с гражданами Казахстана.
Покупать недвижимость через частного риелтора рискованно. Он может назвать завышенную цену, скрыть нарушения при строительстве и проблемы с документами.
При покупке недвижимости с помощью Иммигрант Инвест инвестора на всех этапах сопровождают юристы, проверенный риелтор и нотариус. Также покупателю не нужно прилетать на Мальту. Выбрать объект можно в онлайне, а оформить документы — по доверенности.
Игорь Бугло
Директор мальтийского офиса, MBA
Расходы покупателя недвижимости на Мальте
При оформлении сделки покупатель уплачивает до 16% от стоимости недвижимости в виде налогов и сборов.
Сборы, которые уплачивает инвестор при покупке недвижимости:
- Нотариальный сбор: от 1 до 3% от стоимости недвижимости и НДС — 18% от этой суммы.
- Агентский сбор: 1,2% от стоимости недвижимости и НДС — 18% от этой суммы, если объект подбирал частный агент. Если покупатель обращался в зарегистрированное агентство, сбор уплачивать не нужно.
- Разрешение AIP: 233 €. Если инвестор покупает недвижимость в SDA‑районе, разрешение не требуется.
- Заключение архитектора: 300 €.
Налоги, которые необходимо уплатить на Мальте при покупке недвижимости:
- Гербовый сбор: от 2 до 7% от стоимости недвижимости в зависимости от района.
- Налог на покупку недвижимости: 5% от стоимости сделки. Его уплачивают один раз, когда подписывают договор купли-продажи. Ежегодного налога на недвижимость на Мальте нет.
- Налог за землю, на которой находится недвижимость. Его уплачивают в случае, если земля находится в долгосрочной аренде. Налог составляет от 40 до 250 € в год.
Сколько инвестировать в недвижимость
Апартаменты в SDA‑районах стоят от 2000 до 6000 € за 1 м2. Если инвестировать в недвижимость от 300 000 €, можно получить постоянный вид на жительство на Мальте или гражданство по натурализации за исключительные заслуги на основе прямых инвестиций.
Инвесторы с картами ПМЖ Мальты посещают без виз государства Шенгенского соглашения, а с паспортом — 187 стран, включая США, Великобританию, Канаду и Австралию. Также инвесторы могут жить и вести бизнес на Мальте.
О выгодах второго гражданства для инвесторов рассказывают юристы Иммигрант Инвест
Сумма инвестиций в недвижимость для получения ПМЖ на Мальте закреплена в правилах программы Malta Permanent Residence Programme, а сумма инвестиций для получения гражданства — в Законе о гражданстве Мальты.
Чтобы получить ПМЖ, инвесторы покупают объекты за 300 000 € на юге Мальты и острове Гозо или недвижимость стоимостью от 350 000 € на севере страны.
Чтобы подать заявление на гражданство по натурализации за особые заслуги в области инвестиций, инвесторы покупают апартаменты и виллы стоимостью от 700 000 €.
Большинство инвесторов вкладывают деньги в недвижимость на севере страны, потому что спрос на нее выше, чем на объекты в других регионах. Ее проще сдать в аренду или продать.
Север и центр Мальты — регионы с развитой инфраструктурой. Там находятся курортные города — Биркиркара, Слима, Сент‑Джулианс. На севере Мальты сосредоточились подразделения британских и американских школ и вузов, известные языковые школы, крупные клиники.
В последние годы правительство страны активно привлекает инвестиции в южные регионы и на остров Гозо. Возможно, через 10 лет стоимость объектов там будет расти так же быстро, как и на севере.
Инвестор может продать квартиру на Мальте через пять лет с момента получения ПМЖ или гражданства с прибылью за счет роста цен на недвижимость. При этом он сохранит статус на всю жизнь.
Вместе с инвестором получить ПМЖ на Мальте могут супруга, дети, родители, бабушки и дедушки. В заявление на гражданство можно добавить супруга или супругу, детей до 29 лет, а также родителей, бабушек и дедушек старше 55 лет. В обоих случаях все совершеннолетние члены семьи, кроме супруги, должны финансово зависеть от инвестора.
Как инвесторы с ПМЖ и гражданством Мальты подтверждают, что владеют недвижимостью
Инвесторы, которые купили недвижимость в рамках программы ПМЖ за инвестиции или чтобы получить гражданство Мальты за исключительные заслуги, обязаны владеть недвижимостью минимум 5 лет с момента получения статуса. Если продать недвижимость раньше, можно лишиться ПМЖ или паспорта.
Чтобы подтвердить выполнение условий, инвесторы каждый год в течение первых пяти лет предоставляют договор купли-продажи: владельцы ПМЖ — в Residency Malta Agency, владельцы паспорта — в Community Malta Agency.
Иммигрант Инвест предоставляет договор вместо инвестора как лицензированный агент гражданства Мальты по натурализации за исключительные заслуги и программы ПМЖ за инвестиции.
По истечении первых пяти лет можно продать недвижимость. После этого инвестор сохраняет адрес регистрации в стране — для этого можно купить другой объект или арендовать квартиру без ограничения по стоимости.
Затраты на содержание недвижимости на Мальте
Собственник недвижимости регулярно платит за коммунальные услуги. Коммунальные платежи за квартиру площадью 85 м² на Мальте за электричество, воду и вывоз мусора составляют около 95 € в месяц. В Испании за квартиру той же площади необходимо заплатить примерно 130 €, в Португалии — 111 €.
Расходы собственника апартаментов в SDA‑комплексе бизнес‑класса на коммунальные услуги могут составлять около 3500 € в год.
Также собственник ежегодно уплачивает страховые взносы. Стоимость страхования недвижимости составляет в среднем от 50 до 100 € в год за квартиру и от 500 € за дом.
Налог за землю составляет от 40 до 250 € в год. Его нужно уплачивать, если земля, на которой построен дом, находится в аренде.
Если собственник сдает недвижимость в аренду, то платит подоходный налог по ставке до 35%. Также арендодатель может применить пониженную налоговую ставку 15% ко всему доходу от аренды.
Продажа недвижимости на Мальте
Инвестор, который владеет недвижимостью на Мальте, может продать ее гражданину любой страны. Для этого он ищет риелтора и контролирует его работу. Как и при покупке, сделку обязательно сопровождает нотариус.
При продаже недвижимости инвестор уплачивает налог на Мальте:
- 5%, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет;
- 8%, если недвижимость находилась в собственности более 5 лет.
В некоторых случаях инвестор дополнительно уплачивает налог на доход от продажи недвижимости в стране первого гражданства.
Кроме налогов, продавец уплачивает следующие сборы:
- нотариальный сбор от 1 до 2% от стоимости недвижимости и НДС — 18% этой суммы.
- агентский сбор от 1 до 5% от стоимости недвижимости и НДС — 18% этой суммы.
Департамент недвижимости Иммигрант Инвест помогает инвесторам покупать комфортабельные и удобно расположенные объекты. Юристы компании проверяют юридическую чистоту сделки, а также помогают получить ПМЖ или гражданство Мальты за исключительные заслуги.
Коротко о главном: как купить недвижимость на Мальте
Процедура покупки жилой недвижимости на Мальте будет максимально простой, если приобрести апартаменты или виллу в SDA‑районе. Для сделки не понадобится разрешение. Кроме того, инвестор может приобрести несколько объектов, в том числе для сдачи в аренду.
На покупку недвижимости в SDA‑комплексе обычно уходит 2—3 месяца. Для покупки нужна помощь риелтора или лицензированного агента инвестиционной программы. Обязательно участие нотариуса.
Стоимость объекта может вырасти на 18—25% за год, если SDA‑комплекс расположен на севере страны и находится на стадии строительства. Если цена такой недвижимости составляет не менее 350 000 €, инвестор может получить постоянный вид на жительство на Мальте.
Часто задаваемые вопросы
Стоимость мальтийской недвижимости растет ежегодно на 3—6%. Объекты в SDA‑зонах, где действуют специальные условия при покупке недвижимости иностранными инвесторами, дорожают быстрее — в среднем на 10% в год.
По условиям получения ПМЖ и гражданства Мальты, минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет.
Купить недвижимость на Мальта самостоятельно сложно. Информация в объявлениях быстро устаревает. Необходимо проверять соответствие объекта строительным нормам. Кроме того, часто продавец завышает цену, нередко бывают проблемы с документами на право собственности. Подобрать объект и проверить юридическую чистоту сделки помогает лицензированный агент, например, Иммигрант Инвест.
SDA-районы — это жилые комплексы, в которых для иностранцев действует упрощенная процедура покупки недвижимости.
В отличие от покупки другой жилой недвижимости, в SDA‑районах иностранным покупателям не нужно получать специальное разрешение на приобретение недвижимости и платить за него 233 €. Процесс покупки объекта в SDA быстрее в два раза.
Информацию о стоимости содержания объектов и дополнительных расходах при покупке мы собрали в статье «Все о покупке недвижимости на Мальте».
Чтобы получить ПМЖ на Мальте, инвесторам необходимо выполнить ряд условий. Среди них — покупка или аренда недвижимости на Мальте.
Объем инвестиций в недвижимость для участия в программе ПМЖ должен быть 300 000 €, если покупать объект на юге Мальты или на острове Гозо. Апартаменты или вилла на севере страны должна стоить от 350 000 €.
Некоторые инвесторы вместо покупки недвижимости заключают договор долгосрочной аренды. Размер минимальной арендной платы для получения статуса ПМЖ — от 10 000 € в год на юге Мальты или на острове Гозо. Если недвижимость находится на севере страны, стоимость аренды должна составлять не менее 12 000 € в год.
На Мальте разные условия покупки жилой недвижимости для граждан страны и иностранных инвесторов и, соответственно, разные расходы. При оформлении покупки недвижимости иностранный инвестор тратит до 16% на налоги и сборы.
Сделка по покупке жилой недвижимости всегда оформляется через нотариуса.
Владелец жилой недвижимости регулярно оплачивает коммунальные платежи и страховые взносы.
Инвестор, который купил недвижимость, чтобы получить постоянные вид на жительство или гражданство по натурализации за особые заслуги в области инвестиций, может продать объект через пять лет после получения статуса. Если инвестор продает недвижимость раньше, то теряет статус.
Пока инвестор остается владельцем жилой недвижимости, он каждый год подтверждает владение объектом.
В оформлении сделки купли‑продажи обязательно участвует нотариус. Он контролирует исполнение сторонами предварительного и окончательного договоров купли‑продажи, регистрирует сделку в Министерстве финансов. Когда сделка завершилась, нотариус передает оригинал договора в Центральный государственный архив Мальты.
С дохода от продажи недвижимости инвестор уплачивает налог. Его ставка зависит от того, сколько лет инвестор владеет недвижимостью с момента покупки.
Инвесторы, которые получили постоянный вид на жительство или гражданство Мальты, продают недвижимость не ранее чем через пять лет после выдачи статуса.
