Рассказываем про условия покупки недвижимости в рамках инвестиционных программ: выборе района, ценах, налогах и сборах, этапах покупки жилья.
Недвижимость на Мальте: районы и цены
Мальта состоит из трех населенных островов: Мальты, Гозо и Комино. Недвижимость можно купить только на двух — Мальте или Гозо. Комино — место для туристов: с пляжами, одним отелем и постоянным населением в три человека.
Остров Мальта делится на четыре региона: Северный, Центральный, Юго-Восточный и Южный. В центральном расположена столица — Валлетта, культурный и деловой центр страны, в северном — комфортабельные курортные зоны и жилые комплексы. Южные регионы сельские, и развиты меньше.
Стоимость недвижимости и ее ликвидность в центральном и северном районах выше, чем в южных. Среднегодовой прирост стоимости готового жилья составляет 5–10%.
Инвесторы предпочитают покупать недвижимость в северном или центральном регионах
Сравнение условий покупки жилья на Мальте для иностранных инвесторов
| Параметры | SDA | Не SDA |
|---|---|---|
| Оформление разрешения при покупке (AIP) | Не требуется | Требуется |
| Срок оформления покупки | 2一3 месяца | 4一6 месяцев |
| Количество объектов, которые можно купить | Не ограничено | 1 объект |
| Сдача в аренду | Разрешена | Запрещена |
Остров Гозо небольшой и тихий по сравнению с Мальтой, а добраться до него можно на только на пароме. Удаленность влияет на стоимость недвижимости. Здесь цены ниже, чем на главном острове.
Условия покупки недвижимости для участия в инвестиционных программах
Чтобы получить гражданство за исключительные заслуги на основе прямых инвестиций, вид на жительство или ПМЖ на Мальте, инвестор должен выполнить ряд условий. Среди них — покупка или аренда недвижимости на Мальте.
Условия покупки недвижимости для получения ВНЖ, ПМЖ и гражданства Мальты
| Параметры | ВНЖ | ПМЖ | Гражданство |
|---|---|---|---|
| Стоимость жилья | Не менее 220 000 € на острове Гозо или на юге Мальты. | Не менее 300 000 € на острове Гозо или на юге Мальты. | От 700 000 € |
| Не менее 275 000 € — в центральной или северной части Мальты. | Не менее 350 000 € — в центральной или северной части Мальты. | ||
| Срок возврата инвестиций в недвижимость | Когда инвестор отказывается от вида на жительство | 5 лет | 5 лет |
| Возможность сдавать в аренду | Нет | Есть, если это объекты SDA | Есть, если это объекты SDA |
Сборы и налоги при покупке недвижимости на Мальте
Любые операции с недвижимостью предусматривают уплату налогов и сборов.
При покупке недвижимости инвестор уплачивает:
- Нотариальный сбор: от 1 до 2,5% от стоимости недвижимости и НДС — 18% от этой суммы.
- Агентский сбор: 1% от стоимости недвижимости и НДС — 18% от этой суммы, если объект подбирал агент без лицензии. Если покупатель обращался к лицензированному агенту, сбор уплачивать не нужно.
- Разрешение AIP: 350 €. Если инвестор покупает недвижимость в SDA-районе, разрешение не потребуется.
Кроме сборов при покупке жилья, инвестору необходимо уплатить налоги:
- Гербовый сбор: до 7% от стоимости недвижимости.
- Налог на покупку недвижимости: 5% от стоимости сделки. Его уплачивают один раз, когда подписывают договор купли-продажи.
- Налог за землю, на которой находится недвижимость. Его уплачивают в случае, если земля находится в долгосрочной аренде. Налог составляет от 40 до 250 € в год.
Пример расчета суммы налогов и сборов при покупке недвижимости
Инвестор участвует в программе ВНЖ на Мальте. Он покупает трехкомнатные апартаменты в Марсаскале стоимостью 260 000 €.
| Статья расходов | Ставка налогов и сборов | Сумма |
|---|---|---|
| Стоимость объекта | - | 260 000 € |
| Гербовый сбор | 5% | 13 000 € |
| Нотариальный сбор | 1,5 % от стоимости недвижимости и 18% от этой суммы в виде НДС | 4 602 € |
| Агентский сбор | 0% — объект нашло зарегистрированное агентство | 0 |
| Разрешение AIP | 350 €. Если объект находится в SDA, платить не нужно | 350 € |
| Налог на недвижимость | 5% | 13 000 € |
| Налог на землю | 0% — инвестор покупает апартаменты, но не дом | 0 |
| Итого | 290 952 € |
При сдаче в аренду недвижимости в SDA-районе, инвестор уплачивает налог с дохода — до 35%. Ставка зависит от размера полученной прибыли.
При продаже недвижимости инвестор уплачивает налог на прирост капитала — 8%. Процент рассчитывается от цены продажи или рыночной стоимости недвижимости. Выбор зависит от того, какая сумма окажется выше.
Какие налоги за недвижимость на Мальте нужно уплатить в России
В России налоги за мальтийскую недвижимость платят только российские налоговые резиденты — люди, которые живут в России более 183 дней в году.
Если налоговый резидент России сдает или продает недвижимость на Мальте, он уплачивает НДФЛ 13%. НДФЛ не уплачивают в случае продажи, если владели недвижимостью более 5 лет.
Между Мальтой и Россией заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоги, уплаченные на Мальте, можно законно учесть в России и не платить дважды.
Игорь Бугло
Директор мальтийского офиса, MBA
Стоимость содержания жилья на Мальте
Затраты на содержание жилья на Мальте невысокие. По данным за 2019 год на коммунальные платежи уходит 12,4% от общей суммы расходов домохозяйств. В других странах Евросоюза затраты выше: в Германии — 23,9%, в Португалии — 17,6%.
Коммунальные платежи. На Мальте нет сети центрального отопления, горячего водоснабжения и сети бытового газа. Вместо этого население пользуется кондиционерами, обогревателями и водонагревателями. Газ, если нужно, покупают в баллонах. Поэтому основные статья коммунальных расходов — это электричество и холодная вода, их оплачивают по счетчику.
Расходы на электричество и воду в квартире составляют от 100 € в месяц, в небольшом доме или вилле — от 200 €.
Содержание дома и участка. В эту категорию входят уборка, обслуживание лифта, сада, бассейна и прочие расходы. Размер платы устанавливает управляющая компания. Обычно платеж составляет не менее 50 € в месяц.
Мусор вывозят за счет государства.
Интернет, телевидение и телефон. Как и в России, телекоммуникационные компании предлагают пакетные предложения. Они включают в себя телевидение, домашний и мобильный интернет, сотовую связь. Пакетные предложения для всей семьи стоят от 50 до 100 €.
Страхование недвижимости. Расходы на страховку зависят от типа и площади недвижимости, а также стоимости всего движимого имущества. Это позволит после наступления страхового случая не только сделать ремонт, а еще купить новую мебель и технику.
В среднем страховой платеж за апартаменты с 2—3 спальнями составит 100—200 €, за дом — от 500 €.
Этапы покупки недвижимости на Мальте
Покупка недвижимости на Мальте занимает до трех месяцев и состоит из четырех этапов.
1. Выбор объекта недвижимости. Инвестор выбирает подходящую недвижимость — апартаменты, дом или виллу. Стоимость жилья должна соответствовать условиям выбранной инвестиционной программы.
Лицензированный агент программы помогает инвестору в выборе недвижимости. Но при желании инвестор может найти риэлтора и искать жилье с ним.
Покупать недвижимость через лицензированного агента безопасно. Процесс покупки сопровождает проверенный риэлтор, нотариус и юристы. Они помогают выбрать надежного застройщика, проверить репутацию продавца, подготовить документы и убедиться в юридической чистоте сделки.
Покупать недвижимость через риэлтора без помощи компании-агента рискованно. Риэлтор может предложить завышенную цену, скрыть аренду на землю, нарушение при строительстве или проблемы с документами.
2. Подписание предварительного договора купли-продажи. В подписании предварительного договора купли-продажи участвуют инвестор, продавец и нотариус. Без нотариуса не обойтись — по законам Мальты только он имеет право заверять документы и выступать посредником при уплате налогов и сборов.
В договоре стороны фиксируют стоимость покупки, условия оплаты и технические характеристики объекта недвижимости.
На этом этапе покупатель вносит первую часть гербового сбора — 1% от стоимости недвижимости, и от 10 до 15% стоимости недвижимости.
3. Проверка чистоты сделки и получение разрешения. Предварительный договор купли-продажи подписывают для того, чтобы юристы успели проверить юридическую чистоту сделки до окончательного подписания. На это у них есть три месяца.
В это же время нотариус оформляет разрешение на покупку недвижимости, если объект находится не в SDA.
4. Подписание договора купли-продажи. После того, как юристы завершат проверку, а нотариус получит разрешение, инвестор и продавец подписывают окончательный договор купли-продажи.
Покупатель оплачивает остаток суммы по сделке, сборы и налог на покупку недвижимости.
Нотариус заверяет копии договора и отдает по одному экземпляру обеим сторонам. Оригиналы документов хранятся в Центральном государственном архиве Мальты. После этого представители покупателя — риэлтор или лицензированный агент, регистрируют собственность в земельном реестре, и передают инвестору свидетельство о собственности.
Часто задаваемые вопросы
Чтобы выполнить условия программы ВНЖ, нужно приобрести недвижимость стоимостью от 220 000 €, ПМЖ — от 300 000 €. При этом жить на Мальте необязательно.
Познакомьтесь с условиями покупки недвижимости на Мальте.
Участники программы ПМЖ на Мальте и те, кто получают гражданство Мальты за исключительные заслуги на основе прямых инвестиций, могут продать недвижимость через 5 лет.
Участники программы ВНЖ — сразу после выхода из программы.
SDA-районы — это специальные зоны с жильем премиум-класса и развитой инфраструктурой. Они расположены в Северном и Центральном регионах Мальты.
На территории SDA действуют особые условия на покупку недвижимости. Иностранным инвесторам можно оформить в собственность сразу несколько объектов и сдавать их в аренду. В других зонах это запрещено.
Узнайте о других преимуществах покупки недвижимости в SDA-районах.
Налог на недвижимость — 5% от стоимости недвижимости. Инвестор уплачивает его один раз — когда подписывает договор купли-продажи.
Налог на землю — от 4 до 250 € в год.
Налог с дохода — до 35%, если инвестор сдает недвижимость в SDA-районе в аренду.
Посмотрите гайд по расходам при покупке недвижимости на Мальте.
