Основные налоги на недвижимость на Мальте уплачиваются при заключении сделки купли‑продажи. При покупке объекта расходы на налоги составляют от 8 до 15% от его стоимости.
Ежегодного налога на недвижимость на Мальте нет, но в некоторых случаях уплачивается налог на землю.
Рассказываем о налогах, сборах и дополнительных расходах для покупателей, владельцев и продавцов жилой недвижимости на Мальте.
Инвесторы покупают недвижимость на Мальте, чтобы переехать в страну, приобрести актив, стоимость которого быстро растет, или получить официальный статус — например ПМЖ за инвестиции.
Иностранцы, которые покупают и продают недвижимость на Мальте, платят такие же налоги, как коренные мальтийцы. Налоговые ставки при сделках с недвижимостью не зависят от того, является инвестор налоговым резидентом страны или нет.
При покупке недвижимости на Мальте обязательно уплачивается гербовый сбор, налог на покупку, налог на землю, нотариальный и агентский сборы. Также требуется заключение архитектора, а в некоторых случаях — разрешение на покупку недвижимости для иностранцев. Как правило, сумма налогов при покупке объекта равна от 8 до 15% от его стоимости.
Гербовый сбор составляет 5% от суммы договора купли-продажи. В некоторых случаях применяются льготы.
Гербовый сбор снижается или не взимается, если:
Остров Гозо и южные районы Мальты отличаются низким уровнем развития инфраструктуры. Стоимость недвижимости в этих районах на 10—15% ниже, чем, например, на севере страны. Правительство Мальты применяет пониженную ставку сбора, чтобы активизировать рынок недвижимости и экономику Гозо.
Налог на покупку недвижимости составляет 5% от суммы сделки.
Налог на землю. Если дом стоит на земле, взятой в долгосрочную аренду, покупатель уплачивает налог на землю — Ground Rent. Налог составляет от 40 до 250 €. Землю можно выкупить, для этого нужно единовременно уплатить 20 ставок.
Нотариальный сбор. Все сделки с недвижимостью проходят через нотариуса. Нотариальный сбор составляет от 1 до 3% от суммы сделки, плюс НДС — 18% от этой суммы.
Агентский сбор. Если объект недвижимости подбирал частный агент, его услуги обойдутся в 1,2%. На этот сбор также начисляется НДС по ставке 18%.
Заключение архитектора. При покупке недвижимости оплачивается заключение архитектора — оно стоит около 300 €.
Разрешение на покупку. Иностранцы, которые инвестируют в недвижимость на Мальте, получают разрешение на покупку, AIP. Сбор за него составляет 233 €. Но если инвестор покупает объект в SDA-комплексе, то получать разрешение не нужно.
SDA, или Special Designated Areas, — это жилые комплексы бизнес-класса, в которых действуют упрощенные правила покупки недвижимости для иностранцев. Сделка по покупке недвижимости в SDA проходит примерно в два раза быстрее, потому что покупателю не нужно получать разрешение AIP.
На Мальте отсутствует налог на недвижимое имущество, в том числе на недвижимость. Если дом находится на арендованной земле, владелец платит ежегодный налог Ground Rent, который составляет от 40 до 250 €.
Владелец недвижимости оплачивает коммунальные расходы и сбор управляющей компании. Компания отвечает за содержание инфраструктуры жилого комплекса и оказывает сервисные услуги жильцам.
Страхование недвижимости не является обязательным, но многие собственники оформляют полис.
За год расходы владельца апартаментов с тремя спальнями в SDA-комплексе, включая коммунальные платежи, сбор управляющей компании, страховку, составляют около 14 000—15 000 €.
Иностранец может сдавать недвижимость в аренду, только если объект расположен в SDA-комплексе. Если он получает доход от аренды, то уплачивает налог. Владелец недвижимости может сдавать ее в аренду через посредника — в этом случае нужно оплатить услуги агента.
Налог на доход от аренды. Арендодатель выбирает один из двух налоговых режимов для уплаты налога на доход от аренды: с дифференцированной или фиксированной ставкой.
В первом случае дифференцированная ставка составляет от 0 до 35%, она зависит от суммы всего налогооблагаемого дохода. При уплате подоходного налога по прогрессивной шкале можно получить налоговый вычет.
Ставки налога и суммы вычета различаются для налоговых резидентов и нерезидентов Мальты. Кроме того, при расчете налога для резидентов учитывается семейное положение и наличие детей.
Ставка 35% для нерезидентов применяется к доходу от 7801 € в год, а для налоговых резидентов — к доходу от 60 001 €.
На Мальте высокая стоимость аренды — от 1500 € в месяц на апартаменты с одной спальней в современном жилом комплексе. Доход от аренды будет выше 7000 € в год, поэтому обычно нерезидентам невыгоден налоговый режим с дифференцированной ставкой.
Собственники могут уплачивать налог на доход от сдачи недвижимости в аренду по фиксированной ставке 15%. Ставка применяется ко всем объектам, которые сдает инвестор. Налогового вычета для этого режима нет.
Оплата услуг агента. Чтобы не тратить время на поиск арендаторов и обслуживание недвижимости, арендодатели обращаются к посреднику. Агентов часто привлекают, если недвижимость ориентирована на краткосрочную аренду, например, на сдачу туристам.
При краткосрочной аренде, на срок до полугода, услуги агента оплачиваются один раз — при заключении контракта. Для арендодателя стоимость услуг составляет примерно половину месячного дохода от аренды и рассчитывается с учетом НДС 18%.
При долгосрочной аренде стоимость услуг агента для арендодателя составляет около 10% дохода.
Кто оплачивает коммунальные расходы. Если недвижимость сдается в краткосрочную аренду, владелец недвижимости сам оплачивает коммунальные расходы и услуги управляющей компании. Эти расходы закладываются в арендную плату.
Если недвижимость сдается в долгосрочную аренду, коммунальные расходы и услуги управляющей компании оплачивает арендатор.
Пример расчета расходов при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду за 2000 € в месяц:
Суммарные расходы арендодателя составит 536 €, а прибыль — 1464 €.
При продаже недвижимости продавец уплачивает налог 8%, который называется Malta Property Tax. В некоторых случая ставка увеличивается или уменьшается.
Налог уменьшается, если:
Malta Property Tax уплачивается и в том случае, если продают недвижимость, полученную в наследство. Налог взимается с разницы между стоимостью недвижимости в завещании или акте передачи на случай смерти, Causa Mortis, и на момент продажи.
Профессиональные инвесторы в недвижимость зачастую владеют объектами в нескольких странах. Если они сдают их в аренду, возникает мировой доход от аренды. Это может повлиять на налоговую нагрузку инвесторов, которые планируют получить ПМЖ или гражданство Мальты и стать налоговыми резидентами страны.
Налоговый статус инвестора на Мальте. Иностранцы, которые получают вид на жительство или паспорт Мальты, не становятся налоговыми резидентами этого государства автоматически. Разберемся, в чем разница между нерезидентом и резидентом.
Нерезиденты проводят на Мальте менее 183 дней в году. Они имеют налоговый номер и адрес регистрации, при этом адрес может находиться на Мальте или в другой стране.
Инвестор становится налоговым резидентом Мальты, если проводит там не менее 183 дней в году, имеет адрес регистрации в стране и налоговый номер.
На налогообложение влияет домициль — место постоянного проживания. Он необязательно совпадает со страной налогового резидентства: можно иметь домициль в одной стране, а статус налогового резидента — в другой. Чтобы получить домициль на Мальте, нужно разорвать связи с другими странами и предоставить доказательства, что человек намерен постоянно жить на Мальте.
Статус инвестора влияет на налоговую базу при расчете подоходного налога на Мальте:
Налоги на недвижимость вне Мальты. Если налоговый резидент Мальты владеет недвижимостью за границей, его доход может облагаться налогом в двух странах.
Если между Мальтой и страной, где расположена недвижимость, заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), ставки могут быть снижены. В таком случае для расчета налогов нужно опираться на условия СИДН.
Действует и обратное правило: если резидент другого государства владеет недвижимостью на Мальте, он уплачивает налоги на объект на Мальте и в стране налогового резидентства. Налоговую нагрузку также можно снизить за счет СИДН.
Налогообложение для владельца недвижимости на Мальте комфортное по сравнению с другими странами Евросоюза. Например, в Австрии налог на доход от аренды в большинстве случаев составляет 25% и иногда доходит до 55%, а налог на доход от продажи может составить 30%.
Особенности покупки, владения и продажи недвижимости на Мальте:
Если недвижимость стоит не менее 300 000 €, иностранный инвестор может получить ПМЖ по программе Malta Permanent Residence Programme.
Если объект стоит от 700 000 €, можно уплатить дополнительные сборы и взносы и подать заявление на гражданство Мальты по натурализации за исключительные заслуги.
Мальта не выдает гражданство за покупку недвижимости или инвестиции.
Гражданство Мальты можно получить по натурализации после 5 лет проживания в стране. Также можно получить гражданство по натурализации за особый вклад в развитие Мальты или человечества.
Области, вклад в которые можно подать в заявку на такое гражданство: предпринимательство, инвестиционные проекты, создание рабочих мест, инновации, наука, образование, культура, филантропия, безопасность и социальное развитие. Рассматривает заявления и принимает решение Агентство Мальты.
При покупке недвижимости дополнительные расходы покупателя составляют от 8 до 15% от стоимости объекта. Основные затраты складываются из гербового сбора, налога на покупку, оплаты услуг нотариуса.
Продавец недвижимости уплачивает налог 8%, в некоторых случаях можно снизить налоговую ставку.
Услугами риелторов можно пользоваться при покупке, продаже недвижимости и сдаче ее в аренду.
При покупке недвижимости услуги частного риелтора стоят 1,2% от стоимости объекта и НДС 18% от этой суммы.
Если через агента сдавать недвижимость в аренду, его услуги будут стоить половину стоимости аренды и НДС 18%.
Обычно покупка недвижимости на Мальте облагается гербовым сбором по ставке 5%, но в некоторых случаях доступны льготы. Например, если недвижимость покупается как первое и единственное место жительства, сбор не взимается с 200 000 €. А при покупке недвижимости на острове Гозо ставка составляет 2%.
Продавец недвижимости платит налог, который составляет до 8%.
